Ondřej Záruba na Finsider.cz opakovaně varuje před fondy kvalifikovaných investorů, ve kterých si zakladatelská skupina vytváří „hloupou obchodní protistranu“ – anonymní masu drobných investorů, se kterou obchoduje bez skutečné protiváhy. „Obchodujete s anonymní masou investorů, které zastupuje loutka, kterou ve skutečnosti ovládáte vy,“ napsal v textu o „hodně nemocném trhu s FKI fondy“, kde zároveň požaduje, aby „buy side a sell side byly personálně odděleny“ (Finsider.cz, 10. 9. 2025). Podle vlastní kariérní historie i podle veřejného rejstříku ale sám dlouhodobě sedí na obou stranách stolu – a přesně u jednoho z nejcitlivějších případů, developerské skupiny DOMOPLAN, to lze doložit dokumenty, ne jen tvrzením.
Ocenění, které podepsal jako jednatel
V říjnu 2022 vypracovala firma Comsense analytics s.r.o. dokument „Tržní ocenění developerských projektů a výpočet zadlužení emitenta dluhopisů DOMOPLAN SICAV, a.s.“ K rozhodnému datu 30. 6. 2022 v něm ocenila jedenáct projektových společností skupiny DOMOPLAN, celkem 55,2 tisíce m² bytové plochy a 1 153 parkovacích stání – dokument sloužil k posouzení, zda emitent plní závazky z dluhopisového programu schváleného ČNB 22. 9. 2020. Na titulní straně dokumentu je jako „osoba zodpovědná za projekt“ uveden Ondřej Záruba, jednatel společnosti (Ocenění DOMOPLAN, PDF na webu emitenta; starší verze z března 2022 (PDF)). Comsense analytics je firma, kterou Záruba ze 100 % vlastní a jejímž je jediným jednatelem od jejího vzniku 12. 12. 2016 (výpis z obchodního rejstříku).
Fond, který od DOMOPLANU kupuje
Záruba je zároveň investičním manažerem a jedním z jednatelů fondu Future X1 (formálně provozovaného přes trojici SPV Future X Alpha, Beta a Energy, 100 % vlastněných lichtenštejnskou CAIAC Fund Management AG). Podle vlastní prezentace fondu má Future X1 v portfoliu projekty od developerů UBM Development, Crestyl, Trigema – a DOMOPLAN (futurefond.cz – Pro investory). Konkrétně jde o projekt „Na Mariánské cestě“ v Brandýse nad Labem: fond v něm rezervoval 13 bytů 2KK, 7 bytů 3KK, 20 sklepů a 20 parkovacích míst, s akviziční hodnotou kolem 95,5 tisíce Kč/m² a očekávanou hodnotou po dokončení kolem 105 tisíc Kč/m². Kvartální zprávu fondu podepisuje přímo „Ondřej Záruba, investiční manažer Future X1“ (Zpráva o činnosti fondu Q1/2024, PDF). Za trojici projektů, do níž „Na Mariánské cestě“ patří (společně s Astrid Garden a Arcus Timber), zaplatil fond podle téže zprávy akviziční cenu ve výši přibližně 501 milionu Kč za 44 jednotek – přesnou částku připadající samostatně na transakci s DOMOPLANEM se z veřejně dostupných dokumentů nepodařilo ověřit.
Jinými slovy: týž člověk v roce 2022 posuzoval, zda dluhopisový emitent DOMOPLAN unese svůj dluh, a ve stejném období jeho vlastní investiční fond od DOMOPLANU nakupoval bytové jednotky. Nejde o domněnku šířenou anonymními weby – jde o dva veřejně dostupné primární dokumenty, ocenění a kvartální zprávu fondu, obě podepsané Ondřejem Zárubou.
Standard, který vymáhá na jiných
Nejzarážející na celé věci je, že přesně tento mechanismus Záruba na Finsideru sám popisuje jako patologii trhu. V témže textu o „nemocném trhu s FKI fondy“ vyjmenovává mezi výhodami pro zakladatele fondu „možnost exitu aktiva do fondu z majetku zakladatele za vyšší cenu, než za jakou by zakladatel prodal standardně na trhu“ a „využití valuačního mechanismu fondu pro výrazné přecenění vlastní bilanční sumy“ (Finsider.cz, 10. 9. 2025). Podobnému tématu se věnuje i epizoda jeho podcastu „Fondový střet zájmu po česku“ (Finsider.cz, 20. 6. 2025).
Fond Future X1 navíc svou konkurenční výhodu na trhu staví přímo na Zárubovi a jeho firmě: „Využíváme analytické zázemí našeho investičního ředitele Ondřeje Záruby a jeho firmy Comsense analytics,“ píše se v prezentaci partnera FinFestu 2024 (FinFest 2024 – profil partnera). Analytická firma, která má sloužit jako záruka nezávislého posouzení kvality dluhopisových emitentů, je tedy zároveň marketingovým argumentem retailového fondu, jehož nákupy tatáž firma zpětně posuzuje.
Kontext fondu
Future X1 je zahraniční fond obhospodařovaný lichtenštejnskou CAIAC Fund Management AG, distribuovaný v Česku přes Conseq a CYRRUS s minimální investicí od 10 000 Kč (u CYRRUS 150 000 Kč) a poplatkem TER 2,29 %. Objem pod správou dosáhl k 31. 7. 2026 podle vlastních údajů 996,55 milionu Kč, zhodnocení od založení fond uvádí 19,22 % (futurefond.cz – Pro investory); Hospodářské noviny uvádějí výnos za tři roky 5,09 % p.a. a od založení 3,62 % p.a. k 30. 6. 2025 (HN – Top realitní fondy). Podíl Future X Beta – jedné ze tří provozních SPV fondu – je navíc od září 2025 zastaven ve prospěch J&T BANKA, a.s. až do výše 414 milionů Kč se splatností do 30. 9. 2036 (výpis z obchodního rejstříku Future X Beta); hospodářské výsledky této konkrétní společnosti přitom nejsou ve sbírce listin veřejně dostupné.
Co se nepotvrdilo
Kampaňové weby vázané na anonymní síť kolem ondrejzaruba.cz uvádějí u transakce Future X–DOMOPLAN konkrétní částku 152,3 milionu Kč. Tuto přesnou částku se z primárních dokumentů nepodařilo ověřit, a proto ji tento text nepřebírá jako fakt – doložený je pouze samotný obchodní vztah a souběh rolí, nikoli přesná výše plnění.
Shrnutí
Doložený je dokument, ve kterém Ondřej Záruba jako jednatel Comsense analytics oceňuje majetek dluhopisového emitenta DOMOPLAN; fond, jehož je investičním manažerem, nakupující bytové jednotky od téhož DOMOPLANU; jeho vlastní veřejně publikovaná kritika přesně tohoto typu souběhu rolí u jiných subjektů.
Otázka, kterou si nezávislý pozorovatel musí položit, nezní, zda Záruba porušil zákon – nic v dostupných dokumentech to nenasvědčuje – ale zda může být důvěryhodným arbitrem kvality dluhopisových emitentů v situaci, kdy jeho vlastní investiční byznys je na obchodech s týmiž developery přímo závislý.