Provozně ve ztrátě, odchody placené z úvěrů. Future X ukazuje investorům jiný fond, než jaký popisují jeho vlastní dokumenty

Fond Future X, jehož zprávy pro investory podepisuje investiční ředitel Ondřej Záruba, se prezentuje jako bezpečná cesta k pražským bytům. Podle vlastních dokumentů fondu, rozvah dceřiných firem a znaleckých posudků ale od jara odcházejí investoři, výplaty jdou z nových bankovních úvěrů a samotný fond provozně prodělává. K tomu vykazuje nejnižší výnos mezi konkurenty a posudky, na kterých stojí cena podílů, investorům nic nezaručují.

Future X Investment Community Fund je lichtenštejnský fond, který přes sérii českých dceřiných společností (tzv. SPV, tedy firem založených pro jeden projekt) nakupuje nové byty v Praze a Brandýse nad Labem. Spravuje necelou miliardu korun a v Česku ho distribuují Conseq a CYRRUS. Vstoupit se dá už od 500 korun měsíčně. Je to tedy produkt pro drobné střadatele.

Redakce má k dispozici dvě analýzy, které rozebírají dokumenty fondu: kreditní analýzu a samostatné prověření tvrzení ve čtvrtletních zprávách. Obě vycházejí z pololetní zprávy, výkazu majetku, rozvah dceřiných společností k 31. 7. 2026 a ze tří znaleckých posudků. Výsledek je jednoznačný: fond nefalšuje čísla. Skládá z nich ale příběh, který jeho vlastní dokumenty nepodporují.

01Investoři odcházejí. A zdaleka ne jen do května

Na konci března měl fond 9,21 milionu podílových listů, na konci července už jen 8,36 milionu. Ubylo 853 767 podílů, tedy více než devět procent celého fondu. Objem klesl z 1,096 miliardy na 996,6 milionu korun.

Fond ve zprávě za druhé čtvrtletí poprvé přiznal, proč. Odliv podle něj „souvisel primárně s osobou Richarda Procházky“, spoluzakladatele a jednatele dceřiných firem fondu. Podle zprávy fondu jedna z Procházkových podnikatelských aktivit v oblasti kryptoaktiv způsobila, že její zákazníci „přišli o významnou část jejich aktiv“. Fond ho pak odvolal ze všech funkcí.

„Tento jev byl nejvýraznější do května a souvisel primárně s osobou Richarda Procházky.“Zpráva o činnosti fondu Future X za 2. čtvrtletí 2026

Data fondu tomu ale neodpovídají. Dva největší odlivy přišly až po květnu. V červnu odešlo 4,6krát víc podílů než v květnu.

Fond má pro svou větu jistou obhajobu: kvůli šedesátidenní lhůtě mohly žádosti o výplatu skutečně vrcholit do května. Jenže správce vidí frontu na dva měsíce dopředu a investor ne. Kolik peněz ještě čeká na výplatu, zpráva neuvádí. Čtenář si větu „nejvýraznější do května“ přečte tak, že je po všem. Čísla za červen a červenec ukazují opak.

Vážnější je ale jiná věc. Zpráva za první čtvrtletí vyšla v květnu 2026, uprostřed této vlny. O odchodu spoluzakladatele ani o odlivu v ní nebylo ani slovo. Místo toho věnovala tři odstavce transparentnosti. Navíc celý trh českých realitních fondů v té době podle analýzy zaznamenával silné přítoky. Future X ztrácel peníze, zatímco konkurence rostla.

02Odcházející se vyplácejí z úvěrů. Zadlužení zůstává těm, kdo zůstanou

Kde fond vzal peníze na výplaty? Odpověď ukazují rozvahy jeho dceřiných společností. Dvě z nich, Future X Arcus a Future X Astrid Garden, si vzaly bankovní úvěry za 132,9 milionu korun a zároveň vrátily mateřskému fondu kapitál 117,1 milionu korun.

Samo o sobě to není nic nelegálního a v realitních fondech je to běžné. Pro investora to ale znamená jednu nepříjemnou věc: ti, kdo odcházejí, dostávají peníze ze zadlužení majetku, který zůstává ostatním. Kdo ve fondu zůstal, nese vyšší dluh, aniž by se pro něj rozhodl. Analýza výslovně uvádí, že přesné načasování čerpání úvěrů a vracení kapitálu z veřejných dat určit nelze. Směr je ale podle ní jednoznačný.

Ještě na konci roku 2025 měla skupina podle výroční zprávy víc hotovosti než dluhů. Za sedm měsíců se dostala do čistého dluhu zhruba 80 milionů korun.

03Fond provozně prodělává. Zisk vzniká jen v posudcích

Výsledovka samotného fondu za první pololetí 2026 mluví jasně: výnosy 2,8 milionu, náklady 11,4 milionu. Provozní ztráta 8,6 milionu korun. V celém roce 2025 to bylo −17,1 milionu. Kladný výsledek, který investor vidí, vzniká výhradně přeceněním, tedy tím, že znalec napíše vyšší hodnotu.

Na úrovni dceřiných firem je obraz stejný. Dohromady vykázaly za běžné období ztrátu 13,6 milionu korun, kumulovaně 43,3 milionu. Jediná zisková je Future X Alpha, a to díky prodejům bytů, ne díky nájmu. Analýza připouští, že část ztrát jde na vrub účetních odpisů, takže provoz před odpisy může být mírně v plusu. Ověřit to ale nelze, protože nájemné fond nezveřejňuje.

Tady je jeden z nejvýmluvnějších rozporů. Zpráva za druhé čtvrtletí se chlubí, že projekty Arcus Timber a Na Mariánské cestě jsou plně obsazené a obsazenost „pravidelně atakuje 100 %“. Právě tyto dvě firmy jsou ale nejztrátovější v celé skupině: Future X Arcus −5,2 milionu, Future X Beta −4,4 milionu korun.

04Slíbeno 5–7 %, dodáno 3,66 %. A zpomaluje to

Web fondu slibuje výnos 5 až 7 % ročně. Zpráva za první čtvrtletí mluví o „pásmu 5 % ročně +“, zpráva za druhé už o „4–7 %“. Tři různé cíle za jeden rok, spodní hranice klesá. Ani jednou se v nich nepíše, že fond cíl od založení neplní.

Za první pololetí 2026 dostal investor 0,94 %. Přecenění majetku přitom dělalo 2,2 %. Rozdíl prakticky celý spolkly poplatky. Proti kumulativní inflaci za roky 2021 až 2026, kterou analýza odhaduje řádově na 38 %, investoři reálně přišli o peníze.

Nejbližším srovnáním je MINT I. rezidenční: prakticky stejné poplatky (TER 2,28 % proti 2,29 %), ale víc než dvojnásobný výnos od založení a čtyřikrát větší objem. Future X kombinuje nízký výnos, podprůměrnou velikost a nadprůměrné poplatky. Je v dolní čtvrtině své kategorie.

05Zdražení, o kterém investoři ve zprávách nečetli

K 16. dubnu 2026 fond změnil pravidla. Souhlas investorů k tomu podle dokumentace nepotřeboval. Ani jedna ze dvou následujících zpráv o činnosti o tom nenapsala ani větu.

Zejména výkonnostní poplatek stojí za pozornost. Správce si bere podíl z růstu hodnoty, který stanoví posudky objednané vlastními dceřinými firmami, a to dřív, než se hodnota potvrdí prodejem. Chybí i tzv. hurdle, tedy minimální výnos, od kterého by se poplatek platil. Správce tak může inkasovat i za výnos nižší, než dává úročený účet. A do deklarovaného TER 2,29 % se nepočítají náklady dceřiných firem: správa, pronájmy, úroky a daně. Správu a pronájem podle analýzy zajišťují firmy spojené se zakladateli fondu.

Časování je výmluvné: dražší poplatky a nástroje, kterými lze omezit výplaty, fond zavedl v polovině dubna, tedy v době, kdy investoři začali ve velkém odcházet.

06Posudky, na které se investor nemůže odvolat

Tohle je podle kreditní analýzy nejzávažnější zjištění. Fond zveřejňuje znalecké posudky jako hlavní důkaz, že jeho ocenění je důvěryhodné. Podle těchto posudků se každý měsíc stanovuje cena, za kterou drobní investoři nakupují a prodávají podíly. Jenže:

• Adresátem není fond ani jeho správce či depozitář, ale vždy jednotlivá dceřiná firma (Future X Arcus City, Future X Beta, Future X Energy).
• Účelem je „interní rozhodování klienta“, nikoli stanovení hodnoty fondu.
• Posudky samy zakazují zveřejnění a vylučují jakoukoli odpovědnost vůči třetím osobám, tedy i vůči investorům.
• Savills omezuje svou odpovědnost i vůči klientovi na 1 milion korun nebo desetinásobek honoráře, podle toho, co je nižší.

„Neither the whole nor any part of the Valuation Report or any reference to it may be included [in any published document].“Posudek Rezidence Na Plzeňce, kap. 1.14 (Posudek ani jeho část nesmí být součástí žádného zveřejněného dokumentu.)

Fond tedy jako doklad transparentnosti zveřejňuje dokumenty, které samy své zveřejnění zakazují. Investor, který se podle nich rozhodne, nemá vůči znalci žádný nárok.

Druhý problém je v tom, jak znalci oceňují. Posudky počítají hodnotu bytů „with vacant possession“, tedy jako by se prázdné prodávaly jeden po druhém koncovým kupcům. To je nejvyšší možná hodnota. Fond ale ve zprávě za první čtvrtletí sám přiznal, že větší projekty kvůli úvěrům po bytech prodat nemůže:

„Větší projekty v našem portfoliu je v současné chvíli možné exitovat pouze formou share dealu, kdy bychom prodávali celou společnost, která nemovitosti vlastní.“Zpráva o činnosti fondu Future X za 1. čtvrtletí 2026

Prodej celé firmy s pronajatými a zastavenými byty se běžně dělá se slevou. Hodnota fondu tak stojí na scénáři prodeje, který fond sám u větších projektů vylučuje. Šest dosavadních prodejů nad valuací, kterými se fond chlubí, to nevyvrací. Šlo o šest bytů z 81, vybraných z nejstarších akvizic, prodaných jednotlivě na rostoucím trhu, tedy přesně tak, jak posudek předpokládá. Skutečným testem bude až první prodej celého projektu.

K tomu přistupuje stáří posudků: 47 % portfolia stojí na oceněních starších šesti měsíců, u Astrid Garden a Arcus Timber devět měsíců. Posudek Arcus City z června 2026 je aktualizací od stolu. Poslední prohlídka proběhla o rok dřív a znalec se opřel o prohlášení klienta, že se nic nezměnilo.

07218 milionů za byty, které ještě nejsou dokončené

V souhrnné tabulce portfolia, kterou fond ukazuje investorům, je druhou největší položkou projekt Rezidence Na Plzeňce: 218,2 milionu korun, 17,4 % portfolia. Ty byty ale nejsou dokončené, nemají kolaudaci ani zápis v katastru, pozemky patří jiné firmě a kolaudace se plánuje na rok 2027.

Fond si tu protiřečí v jediném dokumentu. Zpráva za druhé čtvrtletí píše, že regulace mu „neumožňuje započíst do hodnoty NAV nárůst hodnoty projektů ve fázi před fyzickým převzetím nemovitostí“. Souhrnná tabulka ve stejné zprávě to přesto dělá. Podobně fond komunikuje 93 bytů, i když 12 z nich má jen smlouvu o smlouvě budoucí. Skutečně jich vlastní 81.

A projekt ještě není zaplacený. Z 204,6 milionu fond uhradil 40,1 milionu, zbývá asi 164 milionů do konce roku 2027. K tomu fond ohlásil projekt v krajském městě za zhruba 115 milionů. Dohromady jde o 280 milionů korun budoucích závazků, které nejsou v rozvaze fondu vykázané, zatímco hotovost fondu činí 108,8 milionu.

Likvidita fondu je tak jen těsně nad vlastním minimem: 10,92 % proti limitu 10 %. Z toho 83 % leží u jediné banky (DZ Bank). Další položka vedená mezi finančním majetkem, zápůjčka 28,2 milionu vlastní dceřiné firmě Future X Alpha, splatná v prosinci 2026, není skutečná hotovost. Alpha má na účtu 16,4 milionu, tedy ani na polovinu.

08Spekulace prodávaná jako jistota

Nejvíc rozporů je v tom, jak fond mluví o riziku. Statut a pololetní zpráva řadí fond do nejvyšší rizikové třídy a výslovně upozorňují na možnost ztráty celého vkladu. Marketing a zprávy o činnosti mluví jinou řečí.

Fond, který je podle vlastního statutu určen spekulativním investorům s desetiletým horizontem, se prodává od 500 korun měsíčně s tvrzením, že stačí tři roky. Do toho jednou větou ohlásil změnu strategie: nákupy mimo Prahu a dokonce v Německu, Rakousku nebo Itálii. To by do korunového fondu přineslo měnové riziko, které dosud popíral. A přes polovinu hodnoty portfolia pochází od jediného developera, UBM Development. Fond to podává jako výhodu, ne jako riziko.

Co je naopak v pořádku