Realitní fond Future X, jehož investičním ředitelem je Ondřej Záruba, předkládá investorům přesná čísla. Podrobné prověření jeho dvou letošních čtvrtletních zpráv ale ukazuje, že závěry, které z nich fond vyvozuje, jsou pro něj výrazně příznivější, než data dovolují. A některé podstatné věci ve zprávách nejsou vůbec.
Future X Investment Community Fund (ISIN LI0523708464) je lichtenštejnský svěřenský fond, který přes dceřiné společnosti nakupuje nové byty hlavně v Praze a pronajímá je. Redakce má k dispozici analytické prověření jeho zpráv o činnosti za první a druhé čtvrtletí 2026. Autor každé tvrzení porovnal s pololetní zprávou, rozvahami dceřiných firem, výkazem majetku, třemi znaleckými posudky a zakládacími dokumenty fondu.
Závěr prověření: šest věcně neobhajitelných tvrzení, sedm zavádějících rámování a pět podstatných opomenutí. Zároveň platí důležitá výhrada: nejde o falšování dat. Tabulky sedí na korunu, znalci jsou skuteční a nezávislí. Problém je v tom, jak fond svá čísla vykládá a co vynechává.
Portfolio, které fond nevlastní
Fond investorům prezentuje realitní portfolio v hodnotě zhruba 1,25 miliardy korun. Druhou největší položkou je v něm projekt Rezidence Na Plzeňce, vedený na 218,2 milionu korun, tedy 17,4 % portfolia.
Háček: ty byty zatím neexistují. Nejsou dokončené, nemají kolaudaci ani zápis v katastru a pozemky patří jiné firmě. Kolaudace se plánuje na rok 2027. Znalecký posudek je proto zpracovaný na tzv. zvláštní předpoklad, tedy s tím, že byty už hotové jsou. V hodnotě fondu, za kterou investoři skutečně nakupují a prodávají podíly (NAV), je tentýž projekt veden jen na 42,9 milionu korun, tedy v zaplacených zálohách.
Fond si tu protiřečí sám. Ve stejné zprávě píše, že mu regulace nedovoluje započítat růst hodnoty projektů před převzetím nemovitostí. Souhrnná tabulka to ale dělá.
Podobné je to s počtem bytů. Fond komunikuje 93 bytů, 12 z nich je ale jen ve fázi smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Skutečně jich vlastní 81.
„Fond nemá žádné dluhy“
Na webu fondu v častých otázkách podle prověření stojí: „Aktuálně fond nemá žádné dluhy.“ Zpráva za druhé čtvrtletí přitom poprvé otevřeně vyjmenovává pět bankovních úvěrů od J&T Banky a UniCredit Bank, celkem necelých 300 milionů korun.
Obojí může být formálně „pravda“ jen díky tomu, že úvěry mají dceřiné společnosti, ne samotný fond. Pro investora je to ale stejné riziko: pět z deseti projektů je zastavených bance.
Bezpečný, nebo spekulativní?
Zpráva za první čtvrtletí mluví o ambici patřit „mezi nejméně rizikové subjekty“ na trhu. Vlastní dokumenty fondu ho přitom řadí do nejvyšší rizikové třídy 5 z 5, pro spekulativní investory připravené i na totální ztrátu kapitálu.
Cíl výnosu se posouvá dolů
Fond na webu slibuje 5 až 7 % ročně. Zpráva Q1 píše o „pásmu 5 % ročně +“, zpráva Q2 už o „4–7 %“. Skutečný průměrný roční výnos od založení je 3,66 %. Tři různé cíle za jeden rok, ani jednou se zmínkou, že se neplní.
Totéž platí pro „zisk 18 %“ z prodaných nemovitostí. Po přepočtu na roky držení a po odečtení nákladů fondu vychází kolem 3,4 % ročně, tedy přesně ta průměrná výkonnost, která cíl nesplňuje.
Dražší poplatky, o kterých zprávy mlčí
Za nejzávažnější opomenutí prověření považuje změnu poplatků k 16. dubnu 2026:
- strop distribučního poplatku vzrostl z 1,5 % na 2,75 % ročně,
- nově přibyl výkonnostní poplatek 5 %, a to bez minimální hranice výnosu (hurdle), od které by se platil,
- fond si doplnil nástroje pro omezení odkupů.
Ani jedna ze dvou čtvrtletních zpráv o tom nepíše, přestože obě obsahují pasáže o transparentnosti.
Byty jsou likvidní. Jenže ne ty ve fondu
Fond tvrdí, že byty jsou snadno prodejné, a proto je jeho ocenění spolehlivé. O odstavec dál ale sám přiznává, že větší projekty kvůli bankovním úvěrům prodat po bytech nelze. Jedinou cestou je prodat celou firmu, která je vlastní. Takový prodej je výrazně pomalejší a obvykle se dělá se slevou.
Znalecké posudky přitom oceňují byty právě jako by se prodávaly jednotlivě volným kupcům. Hodnota fondu tedy stojí na scénáři, který fond u větších projektů sám vylučuje.
Jako důkaz spolehlivosti ocenění fond uvádí, že všechny prodeje proběhly nad valuací. Jde ale o šest bytů z 81, fond si sám vybral nejstarší akvizice a všechno se prodávalo na rostoucím trhu.
Posudky, na které se investor nemůže odvolat
Fond zveřejňuje znalecké posudky jako hlavní důkaz své transparentnosti. Prověření upozorňuje, že jsou adresované dceřiným firmám, jejich účelem je „interní rozhodování klienta“ a samy výslovně zakazují zveřejnění a použití třetí stranou. Znalec vylučuje jakoukoli odpovědnost vůči investorům a svou odpovědnost vůči klientovi omezuje na 1 milion korun. Investor, který se podle posudku rozhodne, z něj nemá žádný nárok.
Další nevyřčené věci
- Koncentrace: přes polovinu hodnoty portfolia pochází od jediného developera, UBM Development. Fond to prezentuje jako výhodu, ne jako riziko.
- Změna strategie: fond jednou větou ohlásil nákupy mimo Prahu a v další zprávě i v Německu, Rakousku nebo Itálii. To by do korunového fondu přineslo měnové riziko, které dosud popíral.
- Odliv peněz: fond píše, že odchody investorů byly „nejvýraznější do května“. Podle výkazu ale největší odlivy přišly v červnu a červenci, červen byl 4,6× větší než květen. Vysvětlení existuje (šedesátidenní výpovědní lhůta), zpráva ho ale neuvádí a nepíše, kolik žádostí o výplatu ještě čeká.
- Chybí základní čísla: zprávy neobsahují výsledovku, výši nájemného ani hotovost fondu. Dva projekty, o kterých fond píše, že jsou plně obsazené, patří k nejztrátovějším ve skupině.
Co fond dělá dobře
Pro férovost: čísla sedí na korunu včetně posudků, znalci jsou nezávislí, audit fond dělá nad rámec povinnosti a zpráva Q2 je proti Q1 výrazně otevřenější, včetně přiznání dluhů a odchodu spoluzakladatele. Detail po jednotlivých bytech je nad standardem českých realitních fondů.
Co to znamená pro investora
Stručně: data jsou pravdivá, ale obraz, který z nich fond skládá, je hezčí než skutečnost. Investor, který čte jen souhrny a web, si může odnést dojem bezpečného, nezadluženého fondu s výnosem 5–7 % a pětiletým horizontem. Podle vlastních dokumentů fondu jde o nejrizikovější kategorii s doporučeným horizontem deset let, zadluženými projekty, výnosem pod cílem a nově vyššími poplatky.